上週在整理剪報的時候,


發現經濟日報有出一系列關於""金融契約地雷""的報導


花貓看了之後,整個嚇到


因為現在銀行的契約內容實在太恐怖了


所以花貓將報導整理了一下給大家看看


這一系列的報導在聯合新聞網都可以找的到


因為網頁上面有一些圖示 流程圖


比較可以詳細了解


刊出的日期是98/03/25-98/03/30


 


辦房貸?當心簽下賣房契! 


【經濟日報╱記者/呂郁青】  


 


銀行訂定的各式金融契約暗藏不少地雷條款,民眾一不小心就可能踩中而被炸得粉身碎骨。本報透過田野調查各銀行房貸、信貸等契約,比對消基會、消保會以及公平會糾訴案件,解析暗藏在金融契約裡的六大地雷,教消費者如何逐一拆解。


 


你可能從來不借信用貸款,也不做生意而不需跟銀行借款,甚至不用信用卡。但是一般家庭都需要為了購屋向銀行申請房貸。小心!在你簽下房貸契約時,如果沒看清楚房貸契約條款,為了辦房貸卻簽下「賣房契」,日後房屋可能莫名其妙遭到拍賣命運。


 


別以為這是危言聳聽。消基會、消保會以及公平會每年湧進大量的糾紛案件,其中預售屋房屋、金融買賣契約糾紛總是居高不下。


 


銀行從民眾簽名的契約取得法律權利,民眾總是等到出了事,才知道原來自己簽名同意賦予銀行無限大的「尚方寶劍」。消基會金融消費委員郭尚義說,消保會對個人購車及購屋貸款有應記載與不得記載事項,但是很多銀行都擅自增加對自己有利的條款。


 


全球景氣陷入瀕臨大蕭條的窘境,消保會法制組組長邱惠美擔心,過去因為景氣好,銀行就算從契約取得權利,也未必會執行,但是現在房地產大跌,許多人失業,銀行有可能為了保障債權,而提前出招。


 


舉例來說,所有的房貸、車貸契約裡幾乎都有這麼一項條文:「任何一宗債務不依約清償本金,銀行不需要通知或催告,就可以主張債權全部到期」。


 


亞洲大學副教授李禮仲解釋,就是不管房貸或是車貸的貸款還有多久,銀行有權利要求你現在馬上還出剩下所有的金額,不然就拍賣你的房子、車子,或拿著你申請房貸時被行員要求簽下的本票來要錢。


 


銀行也只需要提前三天或是七天的通知,就可以用房貸契約中「擔保品價值減損」這條為由,拍賣你抵押給銀行的房子。


 


G銀行裡房貸契約中還有一條,「只要被收押或是起訴,銀行不用通知就可以執行抵押權」。李禮仲舉例說,幸好前總統陳水扁沒有向G銀行貸款,否則G銀行就可以拍賣寶徠豪宅,前總統夫人吳淑珍真的「無家可歸」了。


 


李禮仲搖搖頭說,大部分的人都認為,全台灣數百萬人借房貸,房貸契約行之有年,有政府為定型化契約把關,一定沒問題,民眾在向銀行申辦房貸時總想趕快簽了名,順利拿到房貸最重要。


 


消保會認為,這已經不是個案,而是通案。「問題出在,台灣民眾往往連看都不看就簽名」,邱惠美說,銀行也不太守法。


 


明明A銀行才被公平會處罰,B銀行還是拿著一樣的定型化契約與民眾簽約,把銀行無限上綱的權利穿插在一條條密密麻麻的條文中,企圖闖關,主管機關卻沒有全面清查金融機關的契約,使得各銀行的定型化契約裡還是布滿地雷。


 


銀行往往主張民眾事先已簽名,在契約自由化的法律前提下,民眾簽約時就已先陷於不利的地位,資訊不足居於弱勢,一旦出事後雙方鬧上法院,李禮仲說,就算民眾勝訴,但這過程實在是勞民傷財。2009/03/25 經濟日報】


 


 


最高限額抵押權 跨時空追債怪物  


【經濟日報╱記者/呂郁青】


  



 


小姐去年底賣掉房子,打算清償T銀行房貸,向銀行申請房屋清償證明,才能把房子交給新買主,T銀行卻要求 李 小姐要先還掉信用貸款餘額,才肯塗銷房屋抵押權,讓 李 小姐順利交屋賣房。


 


原來, 李 小姐是另一筆300萬元信貸的連帶保證人,還剩下100萬元信貸沒還完。 李 小姐說,「哪有這種事,怎麼可以把所有貸款統統綁在一起?」氣憤地向消保單位投訴。消基會金融消費委員郭尚義表示,銀行沒有違法,關鍵就在於當初 李 小姐簽下的房貸抵押權屬於最高限額抵押權,向同一家銀行借,不管是過去或是未來的所有貸款都屬抵押範圍。


 


房貸綁信貸


 


不過,亞洲大學財經法律學系副教授李禮仲認為,房貸綁信貸根本就不合理,應是橋歸橋、路歸路。消保會法制組組長邱惠美也表示,就算是最高限額抵押權也應限定在那筆貸款所衍生的債權,不能包山包海。


 


最高限額抵押權,是一隻橫跨過去、現在與未來的可怕怪物。 李 小姐萬萬沒想到,當初簽下房貸契約沒注意到的幾個關鍵字,會成為她現在買賣房子的阻礙。


 


問十個辦房貸的人,有九個搞不清楚自己簽給銀行的抵押權是「最高限額抵押權」,還是「普通抵押權」,李禮仲提醒,這些讓一般人聽了就頭昏的法律名詞,可能綁住你的房子一輩子。


 


「不就是把房子抵押給銀行嗎?房貸還完就沒事了吧?」最近剛辦房貸的 王 先生覺得,不用搞懂這麼複雜的法律名詞,反正只要按時繳房貸就好。


 


像 王 先生這種不想花心思看契約的消費者占大多數, 王 先生說,「反正看不懂,看了也沒有用。」李禮仲提醒,銀行要求 王 先生請姊姊擔任連帶保證人,如果 王 先生沒還完房貸,姊姊的房子有可能不能出售,或是 王 先生未來如果還有信貸糾紛不想繳,姊姊也 須幫王 先生繳信貸,否則姊姊房子有可能被拍賣。


 


先生很驚訝,姊姊 明明是王 先生這筆房貸的保人,怎會變成也得負責 王 先生以後的信貸,還可能牽連姊姊的房子無法出售、換屋?


 


一家公股銀行房貸業務員說,她在放款處做了十幾年,常看到保人為房貸作保,卻沒想到連自己的房子也保不住。


 


「這是真的,」李禮仲說,就算房貸繳清了,但是本人或是作保對象還積欠信用卡、現金卡、信貸、車貸等貸款,銀行可以因為當初民眾房貸簽訂最高限額抵押權的權利,拒絕給予房貸清償證明,沒有房貸清償證明,民眾就沒辦法塗銷設定,沒有辦法塗銷設定,就沒辦法賣房子。


 


消保會也發現,銀行貸款常見爭議就是出自於此,很多人以為還完房貸,抵押權應該就消失了,沒想到,銀行不願塗銷該抵押權,最常發生的就是借款人還欠有其他債務,包括第二棟房貸、信貸或是現金卡,還是借款人還擔任他人的保人。


 


認知差距大


 


銀行不塗銷抵押權,影響的不只是民眾無法拿到清償證明,最重要的是,借款人想要賣屋、換屋都沒辦法。


 


大部分民眾都認為,既然提供抵押品的貸款已還清,銀行就應該要「公平」地把抵押權塗銷。邱惠美說,沒錯,一般人認知的這種關係,叫做普通抵押權,但現在大部分銀行房貸,都是依照「最高限額抵押權」設定。


 


就像哆啦A夢擁有任意門,銀行可在設定的金額中,跨越時間與空間,向民眾合法求償。消保會呼籲,銀行應修改定型化契約,不能包山包海抵押所有債權。


 


為何銀行房貸大多選擇最高限額抵押權,是不是過度保護銀行債權?銀行授信主管喊冤,最高限額抵押權對民眾也是好處多多,在事先設定的額度內,雙方可不斷發生債務關係,好處是不必不斷設定抵押權,造成民眾不便,像理財型房貸,民眾可以在額度內隨還隨借。不過,房貸業務員也坦承,很多人辦房貸1,000萬元,設定1,200萬元的最高限額抵押權,理論上還掉500萬元,還可以借500萬元到700萬元的抵押貸款,但民眾欠錢以現金卡借款。抵押貸款利率較低,現金卡卻高出很多。李禮仲說,「銀行享受抵押的好處,民眾卻沒享受到。」 2009/03/25 經濟日報】


 


 


什麼是最高限額抵押權


【經濟日報╱記者呂郁青】


 


債務人或第三人提供其不動產為擔保,就債權人對債務人一定範圍內的不特定債權,在最高限額內設定的抵押權。


 


現在及將來所負在設定金額內之其他借款、票據、墊款、透支、保證、信用卡消費款、利息、遲延利息、違約金、銀行所墊付抵押物的保險費、實行抵押權的費用與因債務不履行而發生的損害賠償等債務,雙方同意另行訂立抵押權設定書。 2009/03/25 經濟日報】


 


 


拆解金融契約地雷》真實案例


【經濟日報╱記者/呂郁青】  


 


1.想還房貸? 卡債先還!


先生想要出售房子,所以希望跟房貸銀行清償房貸,A銀行卻要求他必須連30萬元卡債一起清償,才能塗銷房屋抵押權, 游 先生希望銀行讓他分期償還卡債,銀行卻拒絕,他覺得很不合理。 游 先生9月就找到房子買主,但是銀行以 游 先生還有30萬元卡債為由,拒絕塗銷房屋抵押權, 游 先生說,就是因為沒有錢,才希望出售房子換現金,「抵押權不塗銷,我根本無法過戶交屋給買主,銀行硬是要求我一次拿出30萬元先還卡債再說,實在太不合理了。」


 


2.房貸還清了?一間綁一間!


先生有兩間房子都是向B銀行貸款,已還清其中一間房貸,銀行卻要他再還另一間房貸,才給清償證明,他認為太不合理了。B銀行表示,與 陳 先生約定的是「最高限額抵押權」,在同一家銀行所有的貸款,都在約定範圍內。 陳 先生在台北及台南房子都向B銀行辦房貸,7月初台北房貸437萬元已結清,想要出售,但是 陳 先生台南房貸還有1,000萬元左右,銀行卻要求他最少還要償還台南房貸200萬元,才肯給台北房貸清償證明。 陳 先生說:「明明是兩筆貸款,銀行為什麼要牽扯在一起。」


 


3.幫人背書?保人變呆人!


先生把自己兩棟1,200萬元的房子,做為親戚480萬元借款的抵押權,銀行要求 羅 先生還要同時擔任480萬元的連帶保證人。由於該親戚接著也把自己在信義路的房子向同一家銀行貸款1,300萬元,加200萬元信用貸款。


 


先生最近想清償掉該親戚借款的480萬元房貸,把這兩棟1,200萬元房子賣掉,銀行卻拒絕讓 何 先生塗銷,理由是 何 先生當初簽約是「最高限額抵押權」,要一併幫親戚200萬元信貸還完,才可塗銷,也不同意免除 何 先生的連帶保證人責任。 2009/03/25 經濟日報】


 


拆解金融契約地雷》專家出招  


【經濟日報╱記者/呂郁青】  


 


1.沒有審閱期?條款視同無效!


郭尚義/(消基會消費金融委員)


當民眾有爭議時,可以舉證當初銀行是否給予民眾合理的審閱期間,讓民眾了解自己的權益,銀行也應該給予拿到一式兩分的抵押權設定契約書,讓民眾知道自己抵押權的範圍。


 


如果銀行沒有給予民眾審閱期,甚至沒有給予抵押權設定契約書的正本或是影本,民眾可以以這兩點,主張部分條款對消費者不具效力。


 


2.房貸還完了?改普通抵押權!


李禮仲/(亞洲大學財經法律學系副教授)


銀行有權可以與民眾簽下最高限額抵押權,但是信貸沒還完就不能塗銷房貸,這是於法無據,應該是橋歸橋、路歸路,既然房貸還完,就應該要給民眾清償證明、塗銷抵押,讓民眾賣房。


 


民眾不能因為簽了最高限額抵押權,就一輩子被綁住,可以向銀行申請變更普通抵押權,只可惜,很多民眾都搞不清楚,被銀行騙了都不知道。 3.定型化契約?照樣列清楚!


 


陳芬芬/(法律扶助基金會律師)


抵押應一筆對一筆,但絕大部分銀行設定最高限額抵押權,又不清楚告訴民眾到底包括哪些債權,就把所有可能發生的債權設定進來,說難聽一點,等於是銀行強姦人民。


 


抵押權是民眾把占有房子的權利抵押給銀行,民眾有權知道抵押的內容是什麼,不過,大多數銀行沒寫在房貸定型化契約中,就算有寫包山包海的抵押內容,也很不公平。 2009/03/25 經濟日報】


 


 


 

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